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日均成交93套,挂牌新增190套!杭州二手房“五连跌”,库存却还在暴涨

| 2019-07-11 阅读 157

PART 1

 

杭州二手房月成交“五连跌”,如今看来已无悬念。

 

截至10月30日23:59,杭州市区(含富阳、不含临安)一共才成交2791套。相比9月份的3330套,还有539套的差距。


折算下来,差不多一天只成交93套。

 

虽说还有一天能“冲刺”,月末又是各大中介公司狂冲量的日子。但是若想超过9月,最后一天日成交得超过539套才有可能。

 

别说日成交量超539套,就是超过300套有多久没出现了,你知道吗?

 

今年7月1日至今,122天时间里,只有7月13日这一天,成交了301套,超过300


换算成概率,还不到可怜的1%。

 


大众翘首以盼的“银十”,二手房成交量很可能也就跟2月春节差不多。

 

这也是过去5年来,成交量最少的10月。2014年楼市行情再差,10月还是有3814套成交。

 

“去年10月份,个人单月成交超过5套才能成为公司精英;今年,有2套成交就够了。”在我爱我家干了两年多的经纪人小陈说。

 

像他这样,10月有一单成交的,在门店已经算业绩突出的。大多数人一单都开不了,最长的已经半年没卖出过一套房子了。

 

为了促成成交,不少小中介公司的员工,宁愿佣金打折来贴补购房者的买房成本。


前不久在闻堰看房时,有中介就表示,“要是诚心买佣金给你打折扣,其他大中介公司有要求,佣金最多打85折,我们能打6折。”

 

杭州备案的经纪人,接近2.7万人。按目前的成交量来看,平均10个人才能开一单。也难怪,主做二手房的中介,都在朋友圈拼命推荐新房,甚至卖酒店式公寓、商铺。

 



PART 2

 

现在二手房市场还能有成交的,大多是低总价、房东急卖的房子。

 

“最近有很多套房子,都是客户、房东面谈之后,房东大幅让价才成交的。”城东一中介说,实际成交价低于挂牌价10-20%不等。

 

而房东的挂牌价,原本就比市场价要便宜,要不然连看房的客户都没有,更别提面谈了。

 

前不久三里新城橘苑成交了一套精装修两房,68.53㎡,中间楼层的房子。

 

房东一直挂235万,单价3万4,该小区之前的成交价都在3万5以上,但没人看房。


跟房东持续沟通多次后,挂牌价降了5万,倒是有客户上门看房了,但双方坐下来一谈,买家就开始砍价,最后205万成交,单价不到3万。

 

跟挂牌价相比,成交价降了近13%。

 


“按目前的行情,跌价的可能性很大,部分房源跌个20%估计还不止。”

 

也就是说,现在二手房的成交价,差不多在挂牌价的基础上,打个9折,低一点的8折就能买到。

 

层楼粉丝群的S先生,就在等这个机会。

 

S先生去年下半年起,就在关注良渚新城的房价,碍于社保不满两年没有购房资格。

 

最近他看到良渚白鹭郡南,挂牌了一套89㎡两房,毛坯带车位卖215万,算下来单价2万4;若是剔除车位(按15万计算),单价才2万2左右。

 

这是什么概念?我查了下白鹭郡南最近的成交,前两天卖掉一套4楼的89㎡,成交价接近3万。新挂牌的这套毛坯二手房,单价便宜了6千还不止。

 

S先生觉得,单价再降个1-2千,他才会考虑。良渚二手房过去一年多来涨得太多了,精装修新房便宜点也才卖2万多点。

 

很快就拥有购房资格的他,现在很坦然:二手房价涨不动了,早买怕买到山腰上。况且,若是真有上涨迹象,再下手也不迟。



 

PART 3

 

一边是成交量、价大幅下滑,另一边却是挂牌量猛涨。

 

截至10月30日中午12点,透明售房网好找房平台上显示,杭州市区一共有61121套房源挂牌。

 

10月9日,还只有5.6万套。不到21天,又新增了4000套,相当于每天190套。


按目前的成交量来看,即便1套房源也不再新增,仍然得用20个月的时间,才能把现有库存去化。

 

这些房源可不是房东随便挂着来托市的,都是正儿八经递交了委托书、房产证等资料,并在杭州市二手房交易监管服务平台备过案的。

 

换句话说,还有不少“隐性”房源,房东想卖又没递交资料备案的。

 

余杭区二手房挂牌量最多,有将近1.4万套。其次是西湖区,二手房挂牌量超8000套,江干、下城、拱墅房源量都在6000套以上。

 

之江、富阳的库存量最少,分别不到900套、500套。

 

我统计了下,有13个板块, 挂牌房源量超1000套。像临平(剔除临平山北)、闲林、下沙沿江一带,挂牌的二手房源量超过2000套。



这三个板块也是目前房价相对比较便宜、刚需外溢的主要区域。

 

按目前的情况来看,挂牌量还在持续增加。最近两天,单日挂牌量都在600套、700套以上。

 

今年又是杭州的交付大年。据不完全统计,今年预计有95个楼盘交付,其中70盘是住宅。一半的住宅楼盘集中在第四季度交付,预计有2.8万套新房。

 

萧山区即将交付的房源数量最多,超过1万套;其次是余杭区,有将近8200套。

 

这些即将交付的楼盘,大多是2016年、2017年两年时间卖出去的。这两年外地购房者在杭州买房占比分别达到33.8%、14.4%。

 

这些人中,有不少是纯投资。此前,我们通过相关样本,得出过一个规律:楼盘交付半年到一年后,平均换手率大概15-20%。

 

姑且按15%这一数值,光这批交付房源,到年底大概就有将近4200套进入二手房市场。


这还不包括正常流通的二手房。

 

临平山北一中介在闲聊时说起:他在打电话收集刚交付楼盘的房源时,5个电话里有3个都是投资客户,一个北京,两个上海,房子一交付就准备挂牌卖掉。



 

PART 4

 

今年的“金九银十”不复存在已然是不争的事实。

 

就在前天,新华社发表署名文章,称中央绝不会允许房地产调控前功尽弃。这意味着,价格虚高的二手房更难卖了。

 

原本,杭州二手房市场这一轮涨幅,就是因新房难买而起。大量捧着全款都买不到新房的购房者,只好无奈选择价格更高的二手房。

 

但后来,摇号开始了,加上限价,购房者一窝蜂涌着去买新房。二手房月成交量拐点,正是从摇号火热的6月开始,连着下跌。

 

澜天、创世纪、江湾城等多个高性价比楼盘持续入市,吸走了全杭州城的投资客跟自住客。热盘所在区域的二手房,成交陷入“僵局”。

 

现在,就连新房也不那么畅销了。据不完全统计,杭州市区(含富阳、临安)已经有49个楼盘流摇,9个楼盘0登记。

 

更别提流摇楼盘所在板块的二手房了。紧跟着的11、12月份,只怕市场行情也不会好到哪去。年末正是着急用钱的时候,不少人甚至需要卖房去凑足资金。

 

粉丝群里,就有不少人一边摇着号,一边等着年末房东价格大跳水,趁机买上一套。

 

正因如此,二手房存量比较集中的板块,特别是次新房比较多的区域,像义桥、临平山北、闲林、萧山等,都是购房者淘房的好时机。时不时就会碰上一两套“特价房”。

 

买房自住的购房者,最近不妨抽空多跑跑中介门店,留意一下中意的二手房。搞不好,明天房东就降价了呢。

 

毕竟,楼市正逐步回归买方市场。




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- End -

文∣江公子

编辑∣二叔


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